深圳顶流红盘再加推867套 鸿荣源珈誉府能否续写好成绩

观点网 最近，深圳宝安区新桥街道的鸿荣源珈誉府二区开始预售，总面积7.76万㎡，总套数922套，包括住宅和商业单元，分布在2栋的一单元、二单元和三单元。

这里的住宅单位总预售面积为7.51万㎡，共867套，面积介于65-95㎡，2-3房，备案均价约为5.3万元/㎡，比今年3月推出的首批单位均价低约1600元/㎡，单价区间介于4.8-5.9万元/㎡，总价328-560万元/套。

商业部分预售面积为2472.69㎡，共55套，面积在23-76㎡之间，备案均价统一约为3.5万元/㎡，总价79-266万元/套。

鸿荣源珈誉府是一个综合项目，涵盖高端住宅、商业办公、星级酒店、教育和购物中心等，总占地约31万㎡，总建筑面积约248万㎡。

今年上半年，鸿荣源珈誉府在“地铁口+名校深外+大型商业综合体”这一优势下，在深圳市场表现出色。

根据成交数据，2024年1月至5月，该楼盘成交面积为54450㎡，成交583套，成为深圳住宅销量冠军。最近30天内，鸿荣源珈誉府以成交量143套居宝安区新房住宅网签首位，全市排名第四。

该项目的一区去年6月和8月推出2219套住宅，目前已售1807套；二区于今年3月推出1067套，已售643套，最快将于2025年12月底交付。该项目的物业费为5.9元/月/㎡，在深圳同类物业中相对较高。

鸿荣源珈誉府是一个刚需楼盘，学位是很多家庭选择的首要因素。教育资源方面，该项目周边04-09和12-01两宗地块计划建设深圳外国语学校（集团）安宝学校南校区，包括小学和初中，小学36个班，提供1620个学位，初中33个班，提供1650个学位。

交通方面，距离最近的11号线地铁站塘尾仅3046米，步行6分钟，对于在南山、福田工作的购房者来说交通十分方便。该区域还有广深沿江高速、宝安大道、深圳外环高速等供自驾出行使用。

商业配套方面，珈誉府自带约50万㎡的“湾区壹方”商业配套，预计投资250亿元，鸿荣源自持运营，宝安首家山姆会员店也在附近建设中。

然而，作为一座刚需楼盘，体量大是不可避免的，大社区可能会影响居住体验。

该项目的容积率最高可达6.51，属于高层项目，最新加推的两栋一、二单元共有47层高，3梯7户，三单元共有48层高，3梯6户。随着商业配套的完善和人流量的增加，区域内的交通拥堵也将难以避免。

在环境方面，沙井地区存在大量城中村、厂房甚至烂尾楼，尽管深圳政府正在加速该地区的旧改工作，但这也意味着泥头车、大型车辆频繁，尘土飞扬，存在噪音影响，整体环境较一般。

另一方面，鸿荣源珈誉府不仅受制于楼盘自身条件，也受市场供需关系的制约。

与周边新盘相比，鸿荣源珈誉府二区的新盘参考均价为5.11万元/㎡，价格处于中上水平。

根据贝壳APP数据，距离该楼盘564米的华强湾荟均价为7万元/㎡，尽管已售罄。另外，距离1.4公里的万丰海岸城瀚府二期均价为5.5万元/㎡，会展湾雍境花园均价为4.79万元/㎎，拾悦城楠园均价为4.71万元/㎡，云海臻府均价为4.61万元/㎡。

同类型楼盘中，距离鸿荣源珈誉府二区0.79公里的中粮悦章凤凰里二期项目，均价为5.03万元/㎡，建面84-128㎡，3-4房，也预计将在2025年交付。该项目相对较小，总户数也较少，但实用率仅78%，并配置保障房，一些购房者可能会关注这点。

需要注意的是，鸿荣源珈誉府包含共有产权房，今年4月有消息称，该项目的房屋性质将由“共有转安居”。共有产权房无法在市场上交易，而保障性安居房十年后可交易，因此，一些一期商品房业主目前正在维权。

针对这一情况，销售中介向观点媒体提供了一份深圳宝安区住房和建设局于今年5月29日发布的处理珈誉时尚花园保障性住房相关信访事项的意见书。该意见书明确指出，安宝住建局对珈誉时尚花园内的保障性住房类型未做任何调整。

此外，该项目的二手房销售可能会面临一些困难，因为位置不够繁华，户型相似，竞品众多，周边新房价格与二手房价格相差不大。

贝壳APP数据显示，鸿荣源珈誉府二区周边新盘参考均价为4.97万元/㎡，周边二手房均价为4.996万元/㎡，二手房价格稍高于新楼盘。

相近的华强城市花园一期距离该项目629米，二手房5月挂牌均价为5.30万元/㎡，成交均价4.64万元/㎡。与鸿荣源珈誉府相比，户型面积相似，但该楼盘的容积率为4.6，居住环境较为舒适，去化率约为83%。

在竞争激烈的周边环境中，要脱颖而出，产品本身的实力是关键。