香港传真 | 港岛写字楼“再中心化”挑战

香港物业市场变化：从莱坊数据看未来走势

6月12日，观点网 香港报道，莱坊发布了对香港物业市场的回顾和2024年下半年走势展望。

针对经济不确定性因素，莱坊指出，香港写字楼租赁活动在需求疲弱的挑战下持续面临着压力。受到大量写字楼供应的影响，今年预计港岛甲级写字楼租金将下跌3-5%。然而，值得注意的是，由于港岛和九龙区写字楼租金差距逐渐缩小，市场上出现了"Recentralize"(再中心化)的趋势。

根据香港差估署的数据显示，截至2023年底，香港整体写字楼空置率持续攀升，达到了14.9%，连续第5年上升，总空置面积增至196万平方米。

尤其引人关注的是，甲级写字楼的空置率高达16%，面积达137.7万平方米，相当于8幢国际金融中心（IFC）二期和5幢环球贸易广场（ICC）的总和。去年的空置率较前一年的15.1%有所上升，增长近1个百分点，创下了至少5年来的最高记录。

在2024年上半年，香港写字楼市场并未出现明显好转。莱坊最新报告指出，在租金下跌和空置率上升的双重压力下，香港写字楼市场仍然面临挑战。由于新增写字楼需求有限且市场表现疲软，截至2024年5月，港岛区整体写字楼租金已经下跌了2%，整体空置率高达12.3%。在各个区域中，中环的写字楼租金下跌较为显著，年初以来已下降了3.4%。

尽管如此，莱坊的执行董事兼香港区商业物业服务部主管刘柏汶表示，一些内地企业开始重返香港，尤其对面积在5000平方英尺以下的中小型优质写字楼表现出浓厚兴趣，这为该类写字楼带来了新的需求。此外，虽然香港金融业总体表现疲软，但仍有海外金融机构扩大业务规模。

刘柏汶指出，随着港岛和九龙区写字楼租金差距的缩小，写字楼市场的"Recentralize"(再中心化)和升级趋势已经形成。租户抓住了写字楼租金下跌的机会，纷纷搬迁至位置和质量更好的写字楼。当越来越多的租户关注新写字楼物业时，业主们开始意识到写字楼配套设施的重要性，如会议和活动空间、协作区和健身房，以吸引租户。

然而，在缺乏任何正面推动因素的情况下，结合目前的本地和全球经济形势，刘柏汶预计到2024年下半年，写字楼租赁需求将保持低迷，港岛区甲级写字楼租金跌幅预计在3%至5%之间。预计该区写字楼租金最快将于明年下半年开始稳定，而湾仔和铜锣湾等地区可能会因之前的租金大幅下降而有所反弹。

对于九龙区写字楼市场，莱坊高级董事兼九龙区商业物业服务部主管吴志峰表示，九龙区内写字楼供需失衡使得该区写字楼市场面临诸多挑战。尽管今年九龙区写字楼的竣工量明显下降15%，但去年的新写字楼供应积压导致今年九龙区写字楼供应充足，总供应面积达629万平方英尺。

吴志峰指出，今年九龙区写字楼市场仍然缺乏强劲的需求推动力。上半年总成交面积、平均面积和平均成交租金均有所下跌，分别较去年下半年分别下降了5.55%、9%和0.7%。大部分需求来自于租户调整写字楼规模或削减租金预算。在竞争激烈的形势下，业主被迫做出调整，包括降低租金、增加经纪佣金以及提供更多优惠，例如提供装修津贴，以吸引和留住租户。

吴志峰预计，九龙区写字楼需求将保持疲弱，主要以租赁面积少于10000平方英尺的交易为主。随着业主之间竞争加剧，预计2024年九龙区写字楼整体租金将略有上涨，涨幅在0%至2%之间。

此外，莱坊还对今年下半年的投资物业市场做了展望。

莱坊投资部执行董事林啸东表示，由于高息环境和物业存量累积，2024年上半年整体投资市场氛围相对疲弱。从今年1月至5月，香港投资市场总交易额为225.55亿港元（物业价格1亿港元或以上），较去年同期下降29%。同期的交易数量也同比下降27%，仅有71笔交易。

按物业类型来看，住宅物业交易占市场交易的51%，主要受到一手豪宅和银行主导需求的推动，预计这一板块将继续稳健发展。其次是零售物业交易，占市场交易的25%。

随着零售物业租金和价格的调整，卖家们开始注意到本地居民北上消费的趋势，这给本地零售商铺租金带来了一定压力，于是他们愿意降低售价。发展用地紧随其后，占市场交易的10%，但其中只包括尖沙咀香槟大厦的一宗拍卖案。除去这项交易，今年没有超过1亿元港币的发展用地交易，因为大多数开发商和投资者对增加土地供应持谨慎态度，担心市场上已有过多建成物业库存。

林啸东还指出，尽管写字楼空置率居高不下，但写字楼交易相对稳定，占市场交易的9%，今年前五个月的交易额达到30亿港元，与去年同期相当。

今年工业物业市场表现相对平静，仅占3%的交易量。这主要是由于大型物流设施的买卖受到海运物流和本地冷藏库需求下降的影响，而现代工业工作室的投资需求也因政府放宽住宅税收政策而有所削弱。

预计到2024年下半年，投资市场的主导力量将是用家和私人投资者，而大多数私募房地产基金和保险资本将继续观望态度。

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