楼市调查 | 汇悦台、星河湾与鹏瑞 广州豪宅地图之老钱与新贵

观点网 近期消息显示，侨鑫汇悦台网签了一套顶层复式住宅，建筑面积约1251.44平方米，成交单价高达36.86万元/平方米，网签总额为4.61亿元。

这次交易不仅刷新了汇悦台在2021年创下的超过3亿元成交总额最高纪录，同时该楼盘的成交单价也超过了广州大平层网签记录的历史峰值，打破了鹏瑞1号于上月底网签的27.69万元/平方米的单价纪录，重点还是一手房。

市场猜测购房者身份时，据相关知情人士透露，买家是侨鑫地产老客户，自汇景新城项目开始，多次购买侨鑫房产。

今年下半年以来，随着国家一系列房地产政策的松绑，广州豪宅成交数量迅速增加，加上顶豪网签单价不断刷新，许多业内人士认为，广州楼市是否已经开始触底反弹，迎来春天？

市场人士对此持不同看法。

顶豪间的交易

2024年，广州顶级豪宅市场十分活跃。截至10月中旬，今年广州成交的顶级豪宅中，成交金额超过2亿元的已超过6套。

星河湾的半岛5号已卖出三套面积为1260平方米的复式，其中两套网签单价为16万元/平方米，另一套为16.3万元/平方米。

新兴的广州豪宅开发商鹏瑞也不甘示弱。9月，成交了两套面积为751.71平方米的大平层，其中一套网签单价刷新广州豪宅网签记录，高达27.7万元/平方米，不过随后被汇悦台项目超越。

广州顶级豪宅的成交速度让北上深等一线城市惊讶。目前，总价在1亿元以上的新盘，深圳仅成交4套。

然而，顶豪的成交是否意味着广州楼市真正回暖？广东中原地产项目部总经理黄韬表示，过亿成交豪宅受多因素影响，并不能代表整个广州市场，不宜过度解读。

黄韬认为，对于上千万或过亿的产品，不仅仅是居住，还具有增值、升值作用。房地产价值取决于地段和综合考虑多方面因素。

他以侨鑫汇悦台项目为例。市场消息称，该项目在两三年前的地产高峰期就已成交，最近才签约，可能存在溢价可能性。此次交易单价突破天花板得益于其稀缺性，然而稀缺楼盘不具有可比性，价格有些"任性"。

据悉，侨鑫汇悦台只剩下6套房，此次成交的一套顶层2层复式，赠送面积利用率高。汇悦台位于珠江新城核心区，广州最核心的富人区，每套房都享有270度江景，顶层视野更佳。

观点新媒体了解到，汇悦台共有6栋楼，主打大户型，顶复仅5套，普通复式十几套，户型各异，千平顶复非常稀少，此次房源位于5号楼39楼。

近两年，该楼盘二手成交价为23-31万元/平方米。目前，有一套6号楼王的二手顶复在售，建筑面积约669平方米，挂牌价2.6亿。据中介透露，汇悦台中楼层均价约为22万元/平方米。

市场观点认为，富豪间的"游戏"也可能导致部分豪宅成交价过高。相互购买对方高价产品，形成营销噱头。这种交易太过单一，容易误导市场。

对于广州楼市状况，黄韬保持乐观态度。"目前市场有信心，高端客户可以更快作出反应。"

富豪们的选择

广州低调地彰显交易态势。尽管豪宅成交价格受多种因素影响，但广州在豪宅成交套数上领先，展示城市一贯拥有高端购买力。

根据房地产中介介绍，最近广州千万元以上豪宅成交量显著增加。在地产新政出台前，预计成交量约40套左右。然而，仅半个月内，成交量几乎与上个月整月相当。

广东中原地产项目部总经理黄韬认为，广州豪宅市场在四大一线城市中最稳定、实际且最具性价比。

从市场供需情况看，广州作为南方经济中心，吸引大量高净值群体和富裕阶层。这些人群对豪宅有强烈需求，关注居住品质、投资价值和社交圈子。

根据《胡润财富报告》，广州高净值人群数量在全国前五，在广东乃至全国拥有千万元净资产 "高净值家庭"最多。

目前，广州豪宅市场供应相对紧张，尤其是核心区江景资源，这是顶级物业的附加价值所在。城市扩张有周期性，稀缺优质江景宅地供应有限，稀缺性凸显。

在政策环境方面，深圳豪宅市场调控政策相对严格，市场波动大。相比之下，广州豪宅市场政策环境可能更宽松、更稳定。

黄韬表示，鹏瑞1号、星河湾半岛5号和汇悦台只是少数项目脱颖而出，并非整个发展商。"鹏瑞1号层属写字楼，不应视为住宅，汇悦台的产品几乎售罄，星河湾半岛5号地理位置不属传统豪宅区，位置不够优越。"

相较之下，黄韬更看好此前保利拍得的南方面粉厂地块。他认为，该地块未来产品单价在15-20万元以上是值得的，产品具备一定竞争力。

总的来看，随着广州楼市新政规的制定，诸如实用率超100%的新规产品出现，楼市竞争，始终是产品之间的比拼。