招商基金蛇口租赁住房REIT正式上市 平稳落地背后的换租压力

观点网 今年的REITs市场异常活跃，涌现出多个首单项目，如首单绕城高速公路REITs—华夏南京交通高速公路REIT、首单水利设施REITs—银华绍兴原水水利REIT、首单本土民营产业园区REITs—中金联东科创REIT、首单农贸市场公募REITs—易方达华威农贸市场REIT等，各种类型的"首单"均已上市或即将上市。

10月23日，招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称"招商基金蛇口租赁住房REIT"）在深交所正式上市。作为招商局旗下第二个获批的REITs项目，也是今年首个上市的租赁住房公募REITs。

该基金首日开盘参考价为2.727元，并设上市首日涨跌幅限制比例为30%，非上市首日涨跌幅限制比例为10%。

上市首日，招商基金蛇口租赁住房REIT表现平稳，二级市场价格开盘涨幅超过8%，稍后有短暂下挫，之后持续在7%-7.7%的涨幅区间内波动，维持水平。收盘价为2.922元，涨幅达7.15%。

换租压力

在公募REITs市场中，招商局或许是最大的赢家，今年旗下已有两只公募REITs获批。

根据深交所官网资料，招商基金招商公路REIT于5月23日获批；招商基金蛇口租赁住房REIT于8月22日获批；再加上博时招商蛇口产业园REIT的发行，招商局成为国内首个获批三单公募REITs的央企。

招商基金蛇口租赁住房REIT已完成公开发售并上市，领先于招商基金招商公路REIT。

招商基金蛇口租赁住房REIT的原始权益人是招商蛇口全资子公司深圳市招商公寓发展有限公司，运营管理则由另一全资子公司深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司（简称"招商伊敦"）负责。

招商伊敦是招商蛇口的酒店、公寓运营管理子公司，拥有壹棠服务公寓、壹间精品公寓、壹栈人才公寓三大品牌，本次上市的招商基金蛇口租赁住房REIT资产来源于"壹栈"产品。

招商蛇口租赁住房REIT包含深圳南山区太子湾人才公寓和深圳南山区工业八路东招商桃花园的林下项目，总面积约6.53万平方米，有927套租赁住房和15套商业房，周边配套设施齐全，估值约12.87亿元。

南山区蛇口片区聚集大量高新企业和产业园区，租赁需求旺盛，租金属于深圳高水平之列。

太子湾项目属于保障性租赁住房，运营超过4年半，2021年上半年出租率为94.66%；林下项目为高级人才公寓，运营超过8年，2021年上半年出租率为97.24%。

最新评估报告显示，林下项目2024年预测出租率下降至90%，可能与承租了34.11%面积的企业租户合同到期有关。

招商基金蛇口租赁住房REIT于10月18日披露了企业租户情况，涉及租赁面积已签续租合同，但租赁房间数量下降至143套，合同仅延长至2024年12月25日，面临较大的换租压力。

保租房REITs提速

国家发改委发布了《关于推动基础设施REITs项目常态化发行的通知》，我国基础设施REITs进入常态化阶段。

今年以来，REITs发行进展顺利，博时津开产园REIT、易方达广开产园REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT等基金上市，中金联东科创REIT即将上市。

投资者认购热情高涨，多个基金超募，中金联东科创REIT、华夏南京交通高速公路REIT更提前结募。

招商基金蛇口租赁住房REIT也超额募集并提前结束募集期。该基金2024年净现金流分派率为4.00%，2025年为4.05%。

上市当天，招商基金蛇口租赁住房REIT新增了七家流动性服务商，以提升流动性和保障基金运行，收盘价2.922元，涨幅7.15%。

与招商基金蛇口租赁住房REIT相比，国泰君安城投宽庭保租房REIT开盘不利。REITs市场再度兴旺，保租房REITs成为企业热门选择。

保租房REIT的底层资产包括保障性租赁住房、公租房、市场化长租房，招商基金蛇口租赁住房REIT的组合资产是"公租房+保租房"。

目前，已有5单公募REITs上市，包括华夏基金华润有巢REIT、中金厦门安居REIT、国泰君安城投宽庭保租房REIT、红土创新深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT。

多个REITs在申请扩募，若获批，将为招商基金蛇口租赁住房REIT提供借鉴。

今年上半年，招商蛇口长租公寓业务实现24%的增长，酒店业务增长23%，新增了7个项目和2898间房源，管理范围涵盖19个城市，总房源达3.24万间。

招商基金蛇口租赁住房REIT展示出良好的发展态势。