华侨城秦淮旧事：民国饭店拆迁与十八年经济账本

观点网 位于南京秦淮区太平南路，华侨城拥有一处土地，历经多年仍未开发，而这片土地下埋藏着悠久深厚的历史。

10月28日，江苏融德置业有限公司在上海联合交易所挂牌出售总值24.29亿元的债权，底价为23.79亿元，转让方为江苏百泽投资控股有限公司。

具体来看，标的公司的100%股权挂牌价格为1.926亿元，而转让方对标的公司股东债权的挂牌价格为21.861亿元。

江苏百泽控股的股东为江苏省房地产投资有限责任公司，该公司的股权由华侨城和江苏省属国资国信集团持有，比例分别为51%和49%。

百年饭店与拆迁户

这次挂牌的核心资产是南京江苏饭店地块的拆迁项目。

早在2006年8月，江苏融德置业以8000万元的底价获得江苏饭店地块，这块地临近夫子庙，计划建成南京紫合国际广场项目，总投资额为10亿元，最初计划于2013年11月开工，2015年10月完工。

江苏饭店曾是安乐酒店，建于1928年，由桂系元老马晓军与部下李宗仁、白崇禧、黄旭初等共同建造。“安乐酒店”门头上是由于右任亲笔题写的，当时的影后胡蝶、“天涯歌女”周璇、京剧名角梅兰芳都是常客。

随着新中国的建立，安乐酒店于1952年更名为省级机关第一招待所，1954年再度更名为江苏饭店，直到2006年的土地出让使其化为平地。

2011年4月，位于太平南路305号地块开始兴建一座综合性商务大楼，高度79.1米，总面积53516平方米，这就是新的江苏饭店。

相较而言，华侨城获得的旧址至今尚未实质性施工，只有部分地段被用作社会停车场。在捆绑开发的三十四标地块上，清真食品的“绿柳居”店面等建筑尚未完成拆迁。

南京资深地产评论员、南京市文物保护协会会员尹霄飞接受观点新媒体采访时表示，他曾经居住在绿柳居附近，作为这里的一名拆迁户，他对此颇有感触。

尹霄飞回忆称，新的江苏饭店已经建成大约十年左右，而原址的拆迁历时较长，可能有十多年都被用作停车场，直到2018-2019年的部分拆迁，绿柳居至今仍未动工。

绿柳居成立于1912年，最初坐落于桃叶渡，去年该品牌被列为中华老字号，而位于太平南路248号的绿柳居菜馆，“虽然是近年新建的，但已经有上百名员工，生意欣欣向荣，如果要拆迁，一般都要寻找新址进行规划，否则无法继续营业。” 尹霄飞表示，这类建筑的拆迁常常十分复杂。

近期他发现，周边还有一些文物建筑，“刚好位于我家曾经老房子的西南方向，还有一座两三层的民国小楼”。

除了建筑，拆迁还涉及宗教教产，规定包括建设4700平方米清真寺，但由于土地红线范围内的拆迁尚未完成，清真寺的房屋仍未交付。

尹霄飞认为，这并不奇怪，古往今来，不少穆斯林通过丝绸之路抵达南京，历史上曾建有七十多座清真寺，如今在老城南仍有不少回民聚居地。

由此成就了现在的局面。

尹霄飞解释说，江苏饭店改造项目呈现早期城市更新的特点，有点粗放，如今很难找到相似案例。

“2011年的南京梧桐树事件曾引发社会广泛讨论。2010年以后，对历史建筑一般采取原地保护，如今不会轻易拆除了。” 尹霄飞指出，若地块内仍有文物建筑，未来的接手方需要谨慎处理，例如考虑是否将其整体搬迁至新建筑内，这在六朝古都并不罕见。

陈年账本

除了历史因素，这块地还承载着一系列经济账务。

一份2013年的环境评估报告显示，江苏饭店地块与地铁3号线建设涉及的三十四标地块绑定开发，总用地面积3.02万平方米，代征用地面积0.31万平方米，总建筑面积25.64万平方米。

随着时间的流逝，改造成本也在攀升。

根据上海联合产权交易所的评估报告，截至2023年12月31日，转让方对标的公司债权本息总额为24.29亿元（借款本金19.05亿元、借款利息5.24亿元），该借款将于2024年1月1日起暂停计息。此外，存货-开发成本已计187.44亿元，这部分利息主要来自转让方的借款。

其他成本也随之而来。

例如，位于土地范围内的清真食品老字号“绿柳居”尚未完成拆迁，拆迁补偿未能达成一致，因此本次拆迁款项按照预付的8000万元纳入成本考虑。

根据标的公司和南京市伊斯兰教协会签订的拆迁补偿协议，由于红线范围内的拆迁尚未完成，清真寺房屋一直未能交付，双方约定将交付日期延长至2023年12月31日，并计划在2020年至2023年期间向南京市伊斯兰教协会支付过渡补偿金，延迟支付每天增加1‰的滞纳金。

根据《江苏饭店地块二期环境综合整治拆迁决算审计报告（征求意见稿）》，二期拆迁的尾款为2923.00万元，在本次评估中也被视为拆迁成本考虑。

原定规划要在江苏饭店地块上建设紫合国际广场，包括不超过4.2万平方米的酒店公寓、4.95万平方米的写字楼、6.14万平方米的地上商业以及3.6平方米的地下商业，容积率为6.25%，建筑密度为50%。

华侨城此前一直在寻求调整项目的容积率，以增加建筑面积以应对不断增加的成本，但未获成功。

去年12月26日，江苏融德置业的100%股权和24.29亿元债权第一次在上海联合产权交易所挂牌，底价为26.43亿元。不到一年后，第二次挂牌价降至2.64亿元，目前是否会有其他企业有意愿和能力进行承债式收购尚不明确。

尹霄飞认为，该项目地理位置优越，处于市中心核心地带；然而，十几年前的规划在如今可能显得有些过时。

他表示：“今年南京土地出售呈现出定制化和小型化的趋势，更加符合改善需求，比如房产的定制化，看到房型后可以选择3房、4房还是5房，主城区的产品还推出毛坯验收和成品销售。这些与土地出售时的情况有所不同。”

根据他的观点，基于闹市区的项目，如果建成公寓产品仍然会“轻松销售”，这只是价格问题，而项目周围的大量写字楼和商业设施将面临周边市场激烈竞争，至于各种业态的比例和容积率等指标是否会调整，目前仍难言。

项目公司的股东借款反映了华侨城十几年来的成本压力，但之前江苏百泽和江苏融德并未在华侨城历年财务报表中出现，直到寻求转让，才显露出部分潜在成本。

华侨城的中报数据显示，截至上半年末，公司总资产为3531.21亿元，较去年同期减少10.86%，其中货币资金365.85亿元，对短期债务覆盖倍数为1.21，经营性现金流净流出28亿元；总负债2686.96亿元，同比减少10.65%，资产负债率76.09%。

在去年九月接受机构调研时，华侨城表示，目前正推进债务成本降低和债务结构优化。退出进度缓慢的项目，在一定程度上也能缓解现金流压力。

“无情最是台城柳，依旧烟笼十里堤”，金陵城内这块土地仍然等待着未来的命运。