华侨城秦淮旧事：民国饭店拆迁与十八年经济账本

南京观点网 位于南京秦淮区太平南路，华侨城在这里耽搁了许多年，在地下埋藏着丰富的历史。

10月28日，江苏融德置业有限公司100%股权及转让方在上海联合交易所挂牌，标的公司24.29亿元债权，转让底价23.79亿元，转让方是江苏百泽投资控股有限公司。

具体情况是，标的公司100%股权挂牌价格为1.926亿元，转让方对标的公司股东债权挂牌价格为21.861亿元。

江苏百泽控股股东是江苏省房地产投资有限责任公司，其股权由华侨城和江苏省属国资国信集团持有。

百年饭店与拆迁户

挂牌标的的核心资产是南京江苏饭店地块拆迁项目。

此前，江苏融德置业以8000万元底价拿下江苏饭店地块，原计划建设南京紫合国际广场项目。江苏饭店前身是安乐酒店，建于1928年，是当年的知名旅馆。

江苏饭店最终被拆除，新的江苏饭店于2013年开始动工，并于2年后完工。

华侨城拿下的旧店原址至今没有实质性施工，部分用作社会停车场。在拆迁的三十四标地块上，尚有未完成拆迁的清真食品“绿柳居”店面。

南京资深地产评论员尹霄飞提到，他曾是绿柳居附近的拆迁户，江苏饭店已建成近十年，原地块持续作为停车场使用，2018-2019年又进行部分拆迁，但绿柳居仍未动工。

绿柳居创建于1912年，去年被认定为中华老字号，位于太平南路248号。对于建筑的拆迁，尹霄飞指出，这需要找到新址，并称拆迁工作尤其具挑战性。

拆迁过程还牵涉到宗教教产，其中需要建设4700平方米清真寺，但由于拆迁尚未完成，清真寺房屋一直无法移交。

据尹霄飞表示，南京有许多历史悠久的清真寺，拆迁工作导致地块周边的形势逐渐演变。

江苏饭店改造项目呈现出早期城市更新风格，十几年前的规划未能完全复制。

2011年的南京梧桐树事件引起社会广泛讨论，对历史建筑进行保护成为当下潮流。由于项目内可能存在文保建筑，未来承接方需要谨慎处理，例如考虑将文物整体迁移至新建筑内。

陈年账本

地块背后涉及大量经济账目。2013年的环评报告显示，江苏饭店地块与地铁3号线建设相关地块捆绑开发，总用地面积为3.02万平方米。

随着时间推移，改造成本逐渐增加。根据上海联合产权交易所的评估报告，截至2023年底，转让方对标的公司债权本息总额达24.29亿元。

地块的拆迁成本仍未完全解决，例如绿柳居未完成拆迁，预付的拆迁款作为拆迁成本纳入考虑。

此外，根据拆迁补偿协议，清真寺房屋交付日期推迟至2023年底，补偿金每年递增，还有尾款等拆迁成本需要纳入考虑。

江苏饭店地块原定规划包括酒店公寓、写字楼和商业用地等建筑。华侨城尝试调整项目容积率指标以应对成本，但未获成功。

去年12月26日，江苏融德置业再次挂牌，底价24.29亿元。尹霄飞认为，地段优越的项目若建成公寓产品仍有市场，但配套的商业用地将面临激烈竞争。

华侨城历年财务报表中未有江苏百泽、江苏融德的身影，直至项目转让才浮出水面。

公司总资产为3531.21亿元，货币资金365.85亿元，对短债覆盖倍数为1.21，资产负债率76.09%。公司表示正在优化债务结构以减少债务成本。对于进展缓慢的项目退出，将缓解现金流压力。

这块地块的命运仍未确定，等待着下一步的发展。