华侨城秦淮旧事：民国饭店拆迁与十八年经济账本

南京观点网 位于南京秦淮区太平南路，华侨城一块土地的开发历经多年耽搁，而这片土地下隐藏着悠久而丰富的历史。

10月28日，江苏融德置业有限公司在上海联合交易所挂牌转让标的公司24.29亿元债权，转让底价23.79亿元，转让方为江苏百泽投资控股有限公司。

具体而言，标的公司100%股权挂牌价格为1.926亿元，转让方对标的公司股东债权挂牌价格为21.861亿元。

江苏百泽控股的股东是江苏省房地产投资有限责任公司，后者由华侨城和江苏省国资国信集团持有51%和49%的股权。

百年江苏饭店与拆迁户

挂牌标的的核心资产是南京江苏饭店地块的拆迁项目。

时间可以追溯到2006年8月，江苏融德置业以8000万元的底价摘得NO.2006G33江苏饭店地块，该地块毗邻夫子庙，计划建成南京紫合国际广场项目，总投资额达10亿元，最初计划于2013年11月开工，2015年10月竣工。

江苏饭店的前身是安乐酒店，建于1928年，由桂系元老马晓军与部属李宗仁、白崇禧、黄旭初等合建。“安乐酒店”的招牌是由于右任亲笔所题，那个年代，影后胡蝶、“天涯歌女”周璇、京剧名角梅兰芳都是常客。

随着新中国的建立，1952年，安乐酒店改为省级机关第一招待所，1954年更名为江苏饭店，直到被夷为平地的2006年。

2011年4月，距离江苏饭店不远的太平南路305号地块开始建造一座高度为79.1米，总面积为53516平方米的综合性商务大楼，两年后竣工，成为新的江苏饭店。

与最终由华侨城拿下的旧店原址形成鲜明对比，至今还没有实质性的施工进展，只有部分用作社会停车场。在绑定开发的三十四标地块上，清真食品“绿柳居”店面等待拆迁仍未完成。

南京资深地产评论员、南京市文保协会会员尹霄飞接受观点新媒体采访时表示，他曾经居住在绿柳居附近，因此也算是这里的拆迁户。

在尹霄飞看来，现在的江苏饭店已经建成大约十年，原地块在“拆迁时间比较长，可能十多年来一直被用作停车场，然后在2018-2019年间又有一部分被拆除，但绿柳居一直未被拆除”。

绿柳居创建于1912年，最初的店址位于秦淮河畔桃叶渡，去年该品牌被认定为中华老字号，而这家绿柳居菜馆位于太平南路248号1-6层，“虽然是后来兴建的，但是有很多员工，生意也很好，如果要拆掉这家店，通常需要为他们找一个新址，否则他们无法正常营业。”尹霄飞表示，这类建筑的拆迁是相当棘手的。

他最近路过这里时发现，周围还有一些文保建筑，“正好在我家原来老房子的西南方向，还有一栋两三层的民国小楼”。

此外，在地块拆迁过程中还涉及到宗教教产，因此交付清真寺的房屋也受到影响，但由于土地范围内的拆迁工作尚未完成，所以清真寺至今尚未交付。尹霄飞认为，这并不奇怪，唐宋时期，穆斯林经由丝绸之路来到南京，历史上曾经建立过七十多座清真寺，老城南至今仍然有许多回民聚居地。

各种因素逐渐造就了现在的局面。

尹霄飞进一步表示，江苏饭店改造项目呈现出明显的早期城市更新风格，即相对粗放，而这种风格如今已经很难再现。

“2011年的南京梧桐树事件引发了社会广泛讨论。2010年后，对历史建筑主要采取就地保护，现在不太容易进行拆除。”尹霄飞补充道，对于地块内仍存有文保建筑的情况，未来接手的公司需要谨慎考虑，例如是否整体搬迁到新建筑内，在这座拥有悠久历史的六朝古都，并不缺乏实际操作案例。

经济账单

除了承载历史文化，这块地块还牵涉一长串经济账单。

根据2013年的环评报告显示，江苏饭店地块与地铁3号线建设相关的三十四标地块捆绑开发，总用地面积3.02万平方米，其中代征用地面积0.31万平方米，总建筑面积25.64万平方米。

随着时间的推移，改造成本逐渐增加。

根据上海联合产权交易所的评估报告显示，截至2023年12月31日，转让方对标的公司的债权本息合计24.29亿元（借款本金余额19.05亿元，借款利息5.24亿元），该借款从2024年1月1日开始停止计息。此外，在存货-开发成本账面中有12.44亿元的利息支出，这部分利息主要是用于与转让方的借款。

地块还存在一系列成本问题。

例如，位于土地范围内的清真食品老字号“绿柳居”尚未完成拆迁，并且未达成共识，本次以账面预付的8000万元拆迁款作为该店铺拆迁成本，并将其纳入成本考虑。

此外，根据标的公司与南京市伊斯兰教协会签订的拆迁补偿协议，由于土地范围内的拆迁工作尚未完成，因此清真寺房屋始终未能交付，双方同意将交付日期推迟至2023年12月31日，并且在2020年至2023年期间分别向南京市伊斯兰教协会支付过渡补偿金565.26万元、582.22万元、599.69万元和617.68万元，之后每天支付滞纳金1‰。

根据《江苏饭店地块二期环境综合整治拆迁决算审计报告(征求意见稿)》，二期拆迁尾款为2923.00万元，此次评估也将该尾款计入拆迁成本考虑。

根据最初的规划，江苏饭店地块上将建设紫合国际广场，主要包括不超过4.2万平方米的酒店公寓、4.95万平方米的写字楼、6.14万平方米的地上商业以及3.6万平方米的地下商业，容积率为6.25，建筑密度为50%。

据悉，此前华侨城一直在努力调整项目的容积率指标，以增加建筑面积以覆盖不断增加的成本，但最终没有成功。

去年12月26日，江苏融德置业100%股权及其24.29亿元债权在上海联合产权交易所第一次挂牌，底价为26.43亿元。不到一年之后，第二次挂牌价格下调了2.64亿元，目前尚不清楚其他企业是否有意愿和能力进行承债式收购。

尹霄飞表示，所述项目地理位置优越，位于市中心核心地带，若建成公寓产品，将“不愁卖“。但周边的写字楼和商业配套将面临激烈的竞争，此外，各业态的占比以及容积率等指标是否会调整，目前仍难以预测。

项目公司股东的借款问题反映了华侨城十几年来的成本堆积，但此前江苏百泽和江苏融德并未出现在华侨城过往的财务报表中，直到寻求出售项目股权，才逐渐揭示部分陈年账单。

华侨城中报数据显示，截至上半年底，公司总资产为3531.21亿元，较去年同期减少10.86%，其中货币资金为365.85亿元，对短期债务覆盖倍数为1.21，经营性现金流净流出28亿元；总负债为2686.96亿元，较去年同期减少10.65%，资产负债率为76.09%。

在接受机构调研时，华侨城表示，目前正在推进降低债务成本和优化债务结构。放弃进度缓慢的项目在一定程度上也有助于缓解现金流压力。

“无情最是台城柳，依旧烟笼十里堤”，金陵城还在等待着下一个命运。