招商基金蛇口租赁住房REIT正式上市 平稳落地背后的换租压力

REITs市场 今年异常火热，出现了多个首单，如首单绕城高速公路REITs——华夏南京交通高速公路REIT、首单水利设施REITs——银华绍兴原水水利REIT、首单本土民营产业园区REITs——中金联东科创REIT、首单农贸市场公募REITs——易方达华威农贸市场REIT等，各种类型的"首单"已经上市或即将上市。

10月23日，招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称"招商基金蛇口租赁住房REIT"）在深交所正式上市，成为招商局旗下第二个REITs项目，也是今年首个租赁住房公募REITs。

该基金开盘参考价为2.727元，设定上市首日涨幅限制比例为30%，非上市首日限制比例为10%。

上市首日，招商基金蛇口租赁住房REIT表现稳健，开盘涨幅超过8%，之后出现轻微波动，最终报价2.922元，涨幅为7.15%。

换租压力

在公募REITs市场中，招商局或许是最大的赢家，今年已经有两只公募REITs获批通过。

根据深交所显示，招商基金招商公路REIT于5月23日获批，蛇口租赁住房REIT于8月22日获批。再加上已经上市的博时招商蛇口产业园REIT，招商局成为国内首个获批三只公募REITs的央企。

其中，招商基金蛇口租赁住房REIT比招商基金招商公路REIT更早完成公开发售和上市。

招商基金蛇口租赁住房REIT的原始权益人是招商蛇口全资子公司深圳市招商公寓发展有限公司，运营管理机构是另一全资子公司深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司（简称"招商伊敦"）。

招商伊敦是招商蛇口的酒店、公寓运营管理子公司，旗下有壹棠服务公寓、壹间精品公寓、壹栈人才公寓三大产品品牌，本次上市的招商基金蛇口租赁住房REIT的底层资产来自"壹栈"产品。

资料显示，招商蛇口租赁住房REIT位于深圳市南山区的太子湾项目和林下项目，总建筑面积约6.53万平方米，包括租赁住房927套和配套商业15套，项目周边设施完善，估值约12.87亿元。

南山区蛇口片区有众多高新企业和产业园区，租赁需求旺盛，租金属于偏高水平。

太子湾项目属保障性租赁住房，开业至今已近4年半，2021至2023年平均出租率分别为91.77%、92.18%、93.76%，上半年平均为94.66%。

林下项目为公共租赁住房项目，开业超过8年，2021至2023年平均出租率分别为93.63%、98.31%、98.18%，上半年为97.24%。

最新评估显示，该项目2024年预测出租率下降至90%，或许与承租项目34.11%的企业租户租赁合同到期有关。

10月18日，招商基金蛇口租赁住房REIT公告项目情况，一家企业租户承租林下项目，租赁面积占项目总面积的21.11%。租赁合同于6月30日到期，企业续租143套，续租至2024年12月25日，REIT面临较大换租压力。

保租房REITs提速

国家发改委发布了《关于全面推动基础设施不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，我国基础设施REITs进入常态化发行阶段。

REITs发行呈现常态化态势，近一个月有多只基金上市，如博时津开产园REIT、易方达广开产园REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT等。中金联东科创REIT已完成发售，华夏南京交通高速公路REIT等基金超募并提前结募。

投资者积极认购，银华绍兴原水水利REIT、华夏南京交通高速公路REIT、招商高速公路REIT等基金宣布超募。招商基金蛇口租赁住房REIT超额募集并提前结束募集。

上市当天，新增了七家流动性服务商，市场流动性增强，收盘价为2.922元，涨幅为7.15%。

年初上市的国泰君安城投宽庭保租房REIT首日市场表现不佳。市场再次活跃，保租房REITs成为热门选择，北京昌平保障房、天津泰达人才安居、西安高新区保障房、青岛房投、上海临港等保租房REIT在进行申报发行。

上述《通知》将租赁住房REIT底层资产分为保障性租赁住房、公租房、市场化长租房、园区长租公寓四类。招商基金蛇口租赁住房REIT属于"公租房+保租房"的组合资产。

目前有5只保租房REITs上市，包括华夏基金华润有巢REIT、中金厦门安居REIT、国泰君安城投宽庭保租房REIT、红土创新深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT。

华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT、红土创新深圳安居REIT正在扩募申请中。这些项目如获批，对招商基金蛇口租赁住房REIT的扩募提供参考。

今年上半年，招商蛇口长租公寓收入24%增长，酒店业收入增长23%，新增7个项目，房源2898间。管理的长租公寓覆盖19个城市，房源总数达3.24万间。

招商基金蛇口租赁住房REIT扩募资产池充足。