华侨城秦淮旧事：民国饭店拆迁与十八年经济账本

优质内容网 位于南京秦淮区太平南路的华侨城一块土地已经耽搁了很长时间，而这片土地下面埋藏着悠久而厚重的历史。

江苏融德置业有限公司于10月28日将旗下公司24.29亿元的债权在上海联合交易所挂牌，转让底价为23.79亿元，转让方是江苏百泽投资控股有限公司。

具体而言，挂牌公司100%股权的价格为1.926亿元，转让方持有的公司股东债权的挂牌价格为21.861亿元。

转让方江苏百泽控股的股东是江苏省房地产投资有限责任公司，而该公司的51%股权由华侨城持有，另外49%股权由江苏省属国资国信集团持有。

历史饭店与拆迁

挂牌资产的核心部分是南京江苏饭店地块的拆迁项目。

这一切要追溯到2006年8月，江苏融德置业以8千万元的底价摘得江苏饭店地块，该地块毗邻夫子庙，计划建设南京紫合国际广场项目，总投资额为10亿元，原计划于2013年11月动工，2015年10月竣工。

江苏饭店的前身是安乐酒店，建于1928年，由桂系元老马晓军与部属李宗仁、白崇禧、黄旭初等共同建造。“安乐酒店”的招牌是由于右任亲笔所题，当时的明星包括胡蝶、“天涯歌女”周璇、京剧名角梅兰芳。

1952年，安乐酒店改为了省级机关第一招待所，1954年改名为江苏饭店，直到2006年的土地出让，被夷为平地。

2011年4月，太平南路305号地块对面开始兴建一座建筑高度79.1米，总面积53516平方米的综合商务大楼，两年后建成，即为新的江苏饭店。

而华侨城最终获得的旧店原址，至今尚未有实质性的建设进展，仅有部分用作社会停车场。在绑定开发的34标地块上，清真食品“绿柳居”店面等尚未拆除。

南京资深房产评论员、南京市文物保护协会会员尹霄飞接受优质内容新媒体采访称，他曾经住在绿柳居附近，可以说是这里的拆迁户之一。

尹霄飞回忆道，江苏饭店已经建成大约有十年的时间，原址的拆迁历时较长，可能在过去十多年中一直被用作停车场，然后在2018年至2019年间部分拆除，但绿柳居至今未动。

绿柳居创建于1912年，最初位于秦淮河畔的桃叶渡，去年被列为中华老字号，而如今的绿柳居位于太平南路248号1-6层，“虽然是相对较新的建筑，但店内有数十名员工，生意也不错。如果要拆除这家店铺，通常需要为其找到一个新址，否则无法继续营业。” 尹霄飞提到，这类建筑的拆迁工作尤为棘手。

他最近经过这里时发现周围还有一些文保建筑，“这些文保建筑正好位于原来我家老房子的西南方向，包括一个两三层的民国小楼”。

此外，在地块拆迁过程中还涉及到宗教产业，因此计划中包括建设一个4700平方米的清真寺。然而，由于土地红线范围内的拆迁工作尚未完成，清真寺的交付一直受阻。

尹霄飞认为，这并没有什么奇怪的，自唐宋时期以来，穆斯林就经常沿着丝绸之路来到南京，这座城市过去曾建造过七十多座清真寺，如今在老城南仍然有许多穆斯林聚居地。

在各种因素的影响下，现在的局面逐渐形成。

尹霄飞进一步表示，江苏饭店改造项目具有明显的早期城市更新风格，比较粗糙，如今恐怕很难再次复制。

“2011年南京梧桐树事件就引起了社会广泛讨论。2010年后，对历史建筑的处理一般以就地保护为主，现在不会轻易拆除这些建筑。” 尹霄飞补充道，如果地块内仍有文保建筑，未来接手的公司需要慎重考虑，比如是否将其整体移植到新建筑中，这座有着悠久历史的古都并不缺乏实际操作案例。

悠久账本

除了涉及历史脉络，这块地还牵扯着一长串经济账务。

根据2013年的环境评估报告，江苏饭店地块与地铁3号线建设相关的34标地块捆绑开发，总用地面积为3.02万平方米，代征用地面积为0.31万平方米，总建筑面积为25.64万平方米。

随着时间的推移，改造成本不断攀升。

根据上海联合产权交易所的评估报告显示，截至2023年12月31日，转让方对标的公司债权本息累计为24.29亿元（借款本金余额19.05亿元、借款利息5.24亿元），这笔贷款将于2024年1月1日停止计息。此外，在存货-开发成本中，有12.44亿元的利息支出，这主要是与转让方的借款有关。

这块地面临一系列成本问题。

例如，地块内的清真食品老字号“绿柳居”尚未完成拆迁，未达成拆迁补偿协议，本次拆迁款中预付的8千万元将作为该店面拆迁成本，并计入考虑。

此外，根据标的公司与南京市伊斯兰教协会签订的拆迁补偿协议，受土地红线范围内的拆迁尚未完成影响，导致清真寺房屋一直未能交付，双方约定将交付日期延迟至2023年12月31日，同时在2020年至2023年间向南京市伊斯兰教协会支付过渡补偿金565.26万元、582.22万元、599.69万元、617.68万元，延期每日增收滞纳金1‰。

据《江苏饭店地块二期环境综合整治拆迁决算审计报告（征求意见稿）》，二期拆迁尾款为2923.00万元，这一尾款也将纳入拆迁成本中。

按照最初的规划，江苏饭店地块上计划建设紫合国际广场，包括一处不超过4.2万平方米的酒店公寓、4.95万平方米的写字楼、6.14万平方米的地上商业和3.6平方米的地下商业，容积率为6.25，建筑密度为50%。

据了解，此前华侨城一直在寻求调整项目的容积率指标，以增加建筑面积以覆盖不断上涨的成本，但最终未能成功。

去年12月26日，江苏融德置业的100%股权及24.29亿元债权在上海联合产权交易所首次挂牌，底价26.43亿元。不到一年，第二次挂牌价下调了2.64亿元，尚不清楚是否会有其他企业有意愿和能力进行债务承接收购。

尹霄飞表示，该项目地处优越的地理位置，位于市中心核心区域；另一方面，十多年前的规划在今天可能有些过时。

“当前南京的土地出让呈现出定制化、小型化的趋势，主要是满足改善需求。例如，房产的定制化，业主可以根据户型设计3房、4房或5房，主城区的产品还推出毛坯交房、成品交付等。这些与过去土地出让的背景有所不同。”

尹霄飞认为，基于该地段的繁华位置，未来如果建成公寓产品，“销售不成问题”，剩下的问题则是价格，但项目周边的大量写字楼和商业将面临激烈竞争，至于各种业态的占比以及容积率等指标是否会调整，现在很难下结论。

项目公司的股东借款背后隐藏着华侨城十多年的成本积累，但此前江苏百泽和江苏融德并未出现在华侨城历年财务报表中，直至寻求转让才部分曝光其陈年账本。

华侨城中报数据显示，截至上半年末，公司总资产为3531.21亿元，较去年同期减少10.86%，其中货币资金365.85亿元，对短债覆盖倍数为1.21，经营性现金流净流出28亿元；总负债2686.96亿元，较去年同期减少10.65%，资产负债率76.09%。

华侨城在九月接受机构调研时表示，公司目前正在推进降低债务成本和优化债务结构。选择退出进展缓慢的项目，某种程度上也有助于缓解资金流压力。

“无情最是台城柳，依旧烟笼十里堤”，金陵城内这块土地仍在等待着未来的命运。