自用型买家活跃 片仔癀买入大兴办公楼实现“进京”

观点网 “药王”片仔癀北上进驻的消息早有传闻。近日，其新品牌标识已在北京的办公楼外墙上安装。

今年9月，“片仔癀”控股股东漳州市九龙江集团旗下的漳州片仔癀投资管理有限公司在北京成立了全资子公司片仔癀（北京）生物医药有限公司，注册资本达到10亿元。

刚成立不久，就有消息称位于大兴区的一项写字楼资产交易正在进行。片仔癀北京公司的注册地址位于北京市大兴区兴创国际中心，分析人士认为这可能与该交易有关。

在新公司成立后不久，漳州片仔癀投资管理有限公司于11月完成了一次注册资本的显著增加，从2.1亿元增至14.1亿元，增幅高达571.43%。此举或是为了在规定时间内完成注册资本的缴纳。

完成这一动作后，片仔癀在北京兴创国际中心举行了启动仪式，橘色品牌标识正式在兴创国际中心E座外墙上悬挂。片仔癀“落户”北京，已成为广为人知的事实。

片仔癀进驻北京

这次的北上行动并非只是一个简单的迁移。

据悉，片仔癀计划在北京的创新研发基地设立“两馆四中心”：“两馆”将包括中医药博物馆、片仔癀北京国药堂，而“四中心”为片仔癀创新研发（北京）中心、片仔癀文化与产品展示中心、片仔癀（北京）营销中心和片仔癀健康产业营运（北京）中心。

片仔癀购置的大兴区兴创国际中心写字楼，将作为其北京创新研发基地的重要依托。

然而，市场对片仔癀选址的看法不尽相同。

早在很久以前，北京大兴区就已成为医药健康的主导产业，片仔癀在此落户并不令人意外。

相对而言，大兴区的中关村科技园区大兴生物医药产业基地更为知名，被称为中国药谷，作为国家级生物医药产业基地，非常符合片仔癀的“创新研发”需求。

不过，最后片仔癀未选择药谷，而是选定了距离市中心更近的一栋写字楼作为新址。

根据公开资料，大兴兴创国际中心位于南五环，距离地铁4号线西红门站不足500米，且临近山姆会员店、宜家及荟聚购物中心。该项目由大兴区国有平台开发，旨在打造南城地标商务集群，集成智能5A写字楼、酒店、商业街、独立会所等综合性商业建筑。

不可否认的是，片仔癀可能还有更深入的考量。公司在南方发展已久，北方市场的认可度亟待提升，选择交通便利的区域或许是为了更好地展示品牌，促进业务增长。

实际上，片仔癀近年来也进行了多项重大投资。比如在2022年1月，片仔癀宣布计划投资新建产业园，总投资额上限为44.80亿元，资金来自公司自筹。

片仔癀的健康智造园项目的建设投资约28亿元，健康美妆园项目的工程建设投资约16.80亿元，两者分别占地32.8万平方米和8.9万平方米。

当时正值中药股的高峰，片仔癀的股价在过去一年内上涨了六成。可惜的是，2023年伊始，该公司股价已经回落。

根据今年前三季度的数据，片仔癀实现营业收入84.5亿元，同比增长11.2%；归母净利润为26.87亿元，同比增长11.7%，继续保持增长趋势。不过，与去年同期的14.9%和17.2%的增幅相比，增速已明显放缓，单季营收增速首次跌至个位数。

自用型买家活跃

此次北上的布局，是片仔癀寻求转型的表现。另一方面，也反映出自用型买家在大宗交易中的活跃趋势。

戴德梁行发布的《中国REITs指数之不动产资本化率调研报告》显示，机构对甲级写字楼和商务园区的关注度下降，交易活动逐步向自用买家倾斜，表明市场存在结构性变化。

在当前的经济环境中，自用买家与机构投资者在办公物业的投资逻辑有所不同。市场正从几年前机构投资者为主，转向以自用买家为主，尤其是那些寻求稳定办公环境和长期持有资产的企业，愈发倾向于直接购买甲级写字楼和商务园区。

这些买家更注重物业的长期价值和战略适用性，非短期市场波动。尽管市场整体面临挑战，自用买家的活跃为市场带来新的视角和机遇。

具体数据方面，以上海市场为例，今年上半年，上海共完成31宗交易，总交易规模达208亿元。自用型买家共达成12单交易，主要涉及办公、厂房及公寓住宅等资产，自用型买家交易金额达到75亿元，占比36%，高于2023年全年的21%。

进入第三季度，张亮麻辣烫10月在上海浦东购入一栋商用物业，所购物业位于前滩地区的大型综合体项目，建筑面积约3500平方米，具体交易价格超过2亿元。

张亮麻辣烫方面表示，购买的初衷不是为了抄底楼市，而是希望提升餐饮业务。

从“煤老板”买楼置业，到餐饮品牌选择在上海聚集，反映出市场投资偏好的变化，以及产业发展所带来的吸引力。

回到北京。仲量联行发布的数据显示，在北京的甲级办公楼租赁市场中，各行业的存量租赁面积差异在2023年愈加明显。

租用面积居前五的行业分别是金融、科技互联网、专业服务、制造和医药及生命科学。在这其中，生命科学行业在2015-2022的时期增长率最高，并在2023年延续这一势头。

在各大行业中，细分领域的需求表现也趋向分化。需求增量的主要来源发生了变化，如云服务、人工智能、律所、知识产权、医疗器械等细分行业逆势保持扩张。