保卫出租率 招商蛇口租赁住房REIT林下项目的大客户挑战

观点网 企业租户一直是租赁住房市场的重要来源，它们的流动性会显著影响项目的运营效果。

最新消息于12月24日确认，招商蛇口的租赁住房REIT迎来了新变化。

据悉，深圳林下项目有大客户选择退租，此次退租涉及的房源数量为143套。

这次企业租户的退出对林下项目的出租率产生了明显影响，公告显示，出租率将下降30.86%。

事实上，保障性租赁房的租户构成在很大程度上决定了租金收入和资产质量。一旦出现租户集中退租的情况，项目的出租率及现金流稳定性都可能会受到明显影响。

对于招商蛇口的租赁住房REIT而言，如何在企业租户退租后继续推进租赁工作、保持项目运营的稳定性以及保护投资者的长期利益，将是未来面临的重大挑战。

大客户的撤离

12月24日，招商基金管理有限公司公布了基础设施项目的经营状况。

公告提到，重要现金流来源的企业租户续租合同将于2024年12月25日到期，相关的退租房源数量为143套，出租率相应下降30.86%。

招商蛇口租赁住房REIT刚于10月23日完成上市，短短两个月后便遭遇了大客户的退出。

林下项目位于深圳南山区工业八路，东临龙电花园，南接招商桃花园，西靠工业八路，北面为深圳市南山区建设工程质量监督检验站。

项目于2015年竣工，由3栋租赁住房（分别为1栋、2栋、5栋）及其地下车库和设备房组成。

根据招募说明书，截至2024年6月30日，林下项目可出租的公共租赁住房（高级人才公寓）有465套，总可出租面积为3.93万平方米，实际出租455套，已出租面积为3.85万平方米，按照出租面积计算，出租率大约为97.85%。

根据计算，企业租户退租后，林下项目的出租率将降至暂时的67%。

企业租户在过去一段时间内，一直是租赁项目的“必争之地”，因为其租赁周期相较于个人租户更为稳定。

与企业租户签约在一定程度上可以保证租赁项目的出租率和租金收入，降低因空置而造成的损失。

此外，林下项目周边规划有前海深港合作区、南山创新大道、后海金融商务总部基地和蛇口国际海洋城，这些都是南山区重点发展集聚的服务业区域，目前在前海和后海片区已引入60多个龙头企业总部项目。

因此，该项目周围的产业布局和优质企业的引入，均在一定程度上支持了林下项目的租户结构。

数据显示，截至上半年，该项目出租的455套公共租赁住房中，约51%为个人租户，约49%为企业租户。

企业租户占比接近一半，因此，其退出会直接影响整体出租率表现。

大客户退租已成事实，资本市场正密切关注招商蛇口保租房项目今后的招租情况。然而，有业内专家表示，由于林下项目成熟且地理位置优越，因此招租的难度不会太大。

招商基金也表示，运营管理机构将充分利用春节假期后客户返回深圳的机会，增加营销推广力度和实地服务，以提升租赁效果。

维护出租率

除林下项目外，招商蛇口租赁住房REIT的另一基础设施项目是太子湾项目。

太子湾项目位于深圳南山区蛇口自贸区，靠近港湾大道、南海大道和兴海大道等主要交通干道。

项目于2019年11月竣工，由1栋租赁住房及其配套商业、地下车库和设备房组成。

截至2024年6月30日，太子湾项目可出租保障性租赁住房462套，总可出租面积为2.51万平方米，已出租442套，已出租面积为2.37万平方米，按出租面积计算，出租率约为94.61%。

与林下项目相比，太子湾项目中个人租户的比例更高。目前已出租的422套保障性租赁住房中，约86%为个人租户，14%为企业租户，这种多样化的租户结构有助于稳定项目的出租率和现金流。

值得注意的是，在目前已上市的六个保租房公募REIT中，许多基础设施项目对企业客户的依赖较大。

例如，红土创新深圳安居REIT的企业客户非常集中的项目，其客户占比达到65.7%、100%、75.8%和27.2%。

相反，中金厦门安居REIT的租户结构则相对分散，个人租户占比达91.94%，企业租户仅占8.06%。

与此同时，华夏北京保障房REIT的文龙家园公租房项目中，企业客户比重为20.6%；其他项目的个人租户占比均在94%以上。

租户结构被视为影响住房租赁项目稳定性的重要因素，但面临的挑战不仅限于此。今年以来，保租房项目的出租率和租金出现下滑趋势。

数据显示，截至2024年三季度末，红土创新深圳安居REIT的平均出租率为96.22%，较年初的98.34%下滑了2.12个百分点。

华夏北京保障房REIT的下滑幅度更大，从年初的96.94%下降2.13个百分点至94.81%；中金厦门安居REIT和华夏基金华润有巢REIT三季度出租率也有所波动，分别为99.67%和92.51%。

与此相比，刚上市的国泰君安城投宽庭保租房REIT出租率表现相对稳健，三季度末为93.27%，较上市初的92.03%上升了0.99个百分点。

数据来源：基金财报、商业客整理

出租率下滑已成为当前租赁行业的普遍现象，租金下跌同样已成常态。

市场人士认为，造成租赁率和租金双双下滑的原因主要有两个方面：首先，自2024年以来，受宏观经济和居民收入预期下降等因素影响，主要城市的住宅平均租金均出现了下调；其次，今年保障性租赁住房的集中入市导致市场供给大幅增加，居民的选择性明显增多，从而抑制了租金的剧烈波动，并影响了出租率。