保卫出租率 招商蛇口租赁住房REIT林下项目的大客户挑战

观点网 企业租户在租赁住房市场中占据着重要地位，这类大型客户的流动会显著影响项目的运营表现。

根据12月24日消息，招商蛇口租赁住房REIT发生了新的变化。

据了解，该公募REIT的一项核心项目——深圳林下项目，迎来了大客户的退租，此次涉及的房屋退租数量达到143套。

企业租户的撤出对林下项目的出租率产生了显著影响，公告中提出，该项目的出租率将下降30.86%。

实际上，保障性租赁房的租户状况直接关联到租金收入和资产整体品质。如果租户结构较为单一，集中退租的情况可能会压制项目的出租率及现金流的稳定性。

招商蛇口租赁住房REIT面临的重要任务是如何在企业租户退租后有效进行租赁去化，确保基础设施项目的正常运营，并维护投资者的长期利益。

企业客户挑战

招商基金管理有限公司于12月24日发布公告，披露了林下项目的经营状况。

公告指出，林下项目的一位重要现金流来源的企业租户的续租合同将于2024年12月25日到期，退租房屋数量为143套，出租率对应船降幅达30.86%。

招商蛇口租赁住房REIT 于10月23日正式上市，而在短短两个月内，该项目便遭遇了大客户的退租。

林下项目位于深圳南山区工业八路，东临龙电花园，南接招商桃花园，西侧为工业八路，北面是南山区建设工程质量监督检验站。

该项目建成于2015年，包含3栋租赁住房（1栋、2栋及5栋）及配套的地下车库和设备用房。

根据招募说明，截至2024年6月30日，林下项目的可出租公共租赁住房（高级人才公寓）总数为465套，总出租面积为3.93万平方米，已经出租455套，出租面积为3.85万平方米，时点出租率约为97.85%。

计算后可知，租户退租后林下项目的出租率将暂时降低至67%。

过去一段时间，企业租户的竞争十分激烈，因其租赁周期通常长于个人租户，从而带来相对稳定的收入。

因此，签约企业租户有助于确保住房租赁项目的出租率和收入，避免因空置带来的损失。

从林下项目周边环境来看，它位于多个南山区重点发展区域旁，包括前海深港合作区和后海金融商务总部基地等。仅前海和后海已引入的龙头企业总部即超过60个。

项目周边丰富的产业布局及引进的优质企业，有助于维持租户结构的健康。

数据显示，到今年上半年，在已出租的455套公共租赁住房中，个人租户占比约51%，企业租户占比约49%。

企业租户比例接近一半，因此一旦这类客户退租，将立即影响总出租率。

大客户的退租已成定局，资本市场的重点转向招商蛇口保租住房项目的后续出租情况。但业内人士指出，林下项目相对成熟且地理位置优越，因此重新招租应该不会面临太大困难。

招商基金在公告中表示，运营管理机构将利用春节假期后目标客户的返城期，加大市场推广力度，提供完善的对接服务，以期提升租赁去化效果。

维护出租率

除了林下项目，招商蛇口租赁住房REIT的基础设施项目还包括太子湾项目。

资料显示，太子湾项目位于深圳市南山区蛇口自贸区，毗邻多个交通主干道。

该项目于2019年11月建成，主要由1栋租赁住房及其附属的商业区、地下车库和设备用房组成。

截至2024年6月30日，太子湾项目可出租保障性租赁住房462套，总可出租面积为2.51万平方米，已出租442套，出租面积为2.37万平方米，时点出租率约为94.61%。

对比之下，太子湾的个人租户比例要高一些，在已出租的442套保障性租赁住房中，个人租户占比约86%，而企业租户占14%，多样化的租户结构能更好地稳定项目的出租率和现金流。

从目前已上市的六个保租房公募REIT项目来看，其中一些项目过于依赖企业客户。

例如，红土创新深圳安居REIT的企业客户集中度高，四个基础设施项目中企业客户占比分别为65.7%、100%、75.8%和27.2%。

相比下，中金厦门安居REIT的租户结构较为分散，个人租户占比达到91.94%，企业租户仅占8.06%。

此外，华夏北京保障房REIT的文龙家园公租房项目中，企业客户占比20.6%，其他项目的个人租户占比均在94%以上。

租户结构对于住房租赁项目的稳定性影响深远，但当前行业面临的不只是这些压力。今年以来，多个稳健的保租房项目也遭遇出租率与租金的下滑。

数据显示，到2024年三季度末，红土创新深圳安居REIT的平均出租率已降为96.22%，而年初时这一比例为98.34%，下降了2.12个百分点。

华夏北京保障房REIT的下降幅度更为显著，年初的出租率为96.94%，降至94.81%，分别降低了2.13个百分点；其他如中金厦门安居REIT、华夏基金华润有巢REIT的出租率也出现不同程度的波动，相应数据为99.67%和92.515%。

相对而言，今年新上市的国泰君安城投宽庭保租房REIT保持了较为稳定的出租率，三季度末为93.27%，较上市之初的92.03%上升了0.99个百分点。

数据来源：基金财报、商业客整理

目前出租率的普遍下滑已经成为住房租赁市场的一种趋势，同时租金下降也成为常态。

市场分析认为，出租率下跌与租金下滑的原因主要有两个方面：首先，2024年以来，由于宏观经济与居民收入预期下降，全国主要城市的住宅平均租金普遍降低；其次，保障性租赁住房的集中供应使市场供给大幅增加，居民可选择性增强，进而影响市场租金和出租率的波动。