自用型买家活跃 片仔癀买入大兴办公楼实现“进京”
观点网 “药王”片仔癀进驻北京的消息早前已引起关注。最近,其品牌标识正式在新位置的建筑外墙上亮相。
2023年9月,“片仔癀”的控股公司漳州市九龙江集团旗下的漳州片仔癀投资管理有限公司在北京成立了全资子公司,命名为片仔癀(北京)生物医药有限公司,注册资本达10亿元。
新公司注册不久后,市场传出消息称,一宗位于大兴区的写字楼资产大宗交易已在推进中。由于片仔癀北京公司的注册地址恰好位于大兴区兴创国际中心,因此相关分析认为交易方或许正是片仔癀。
在北京公司成立后,漳州片仔癀投资管理有限公司于11月进行了一次注册资本的变更,由2.1亿元增至14.1亿元,增幅达到571.43%。这一举动可能是为了在规定期限内完成注册资本的缴纳。
完成资本变更后,片仔癀在北京兴创国际中心举行了开幕仪式,并在E座外墙上悬挂了橘色的品牌标识,标志着片仔癀在北京的正式落地。
片仔癀进驻北京
然而,这并不只是一次简单的北上动作。
据悉,片仔癀计划在北京的创新研发基地设立“两馆四中心”。“两馆”包括中医药博物馆和片仔癀北京国药堂;而“四中心”则为片仔癀创新研发(北京)中心、片仔癀文化与产品展示中心、片仔癀(北京)营销中心和片仔癀健康产业运营(北京)中心。
片仔癀在大兴区购买的兴创国际中心写字楼,将作为其北京创新研发基地的重要组成部分。
对片仔癀的选址,市场上的看法各有不同。
早在前些年,北京大兴区就成为了医药健康产业的核心区域,因此在此设立基地并不算意外。
令人感到意外的是,位于大兴区的中关村科技园区大兴生物医药产业基地,又称中国药谷,是国家级生物医药产业集聚地。对于片仔癀这样有创新研发需求的企业来说,这里应该是更佳选择。
然而,片仔癀最终未选药谷,而是在离市区更近的写字楼作为其新址。
公开信息显示,兴创国际中心位于南五环,距离地铁4号线西红门站不到500米,靠近山姆会员店、宜家和荟聚购物中心。该项目由大兴区国有平台开发,旨在打造南城的商务地标,包含智能5A写字楼、酒店、商业街、独立会所等综合体。
归根结底,片仔癀可能有更深层的考量。作为长年扎根南方的品牌,其在北方市场的认知度亟需提高,因此选择地理位置更佳、交通便利的地点,可能也是为了更好地展示品牌和促进业务发展。
实际上,片仔癀近年来也进行了一些显著的投资。例如,在2022年1月,片仔癀宣布将投资建设一个新产业园,资金上限不超过44.80亿元,资金来源于公司自有资金。
其中,片仔癀大健康智造园的工程建设投资约28亿元,而健康美妆园的建设投资约为16.80亿元,分别占地32.8万平方米和8.9万平方米。
在中药股的景气期,片仔癀的股价在前一年上涨了六成,但进入2023年后,其股价已回落到原有水平。
在2023年前三季度,片仔癀的营业收入达到84.5亿元,同比增长11.2%;归母净利润为26.87亿元,同比增长11.7%,仍维持增长态势。然而,增幅相比去年同期的14.9%和17.2%已显现出放缓,单季度营收增长更是首次跌入个位数。
自用型买家活跃
这一北上布局代表了片仔癀的变革尝试,同时也反映了近年来自用型买家在大宗交易中愈发积极的趋势。
根据戴德梁行发布的《中国REITs指数之不动产资本化率调研报告》,甲级写字楼和商务园区的机构关注度下降,同时交易活动向自用买家倾斜,显示出市场正在经历结构性转变。
在当前经济环境下,机构投资人与自用买家在办公物业投资逻辑上的差异日益明显,市场从以前以机构投资者为主,转变为如今以自用买家为主,特别是那些寻求稳定办公环境和长期资产持有的企业,更倾向于直接购买甲级写字楼和商务园区。
这些买家通常更加关注物业的长期价值和战略契合性,而不是短期市场波动。尽管市场整体面临挑战,但自用买家的活跃为市场注入了新的视角和机会。
具体数据以上海市场为例,2023年上半年,上海完成了31宗交易,总交易规模达208亿元,其中自用型买家成交12单,主要涉及办公、厂房和公寓住宅资产。自用型买家的成交金额为75亿元,占比达到36%,显著高于2023年全年的21%。
进入第三季度,张亮麻辣烫于10月在港浦东购置了一栋商业物业,该物业是前滩地区一个大型综合体中的一部分,建筑面积约3500平方米。据相关人士透露,购入价超2亿元。
张亮麻辣烫对此交易的初衷表示,并非为了抄底市场,而是“想把餐饮做得更好”。
从“煤老板”投资房地产到餐饮品牌总部落户上海,均显示出市场投资的变化和偏好,以及产业发展所带来的吸引力。
回到北京,仲量联行发布的数据显示,在北京甲级办公楼租赁市场中,各行业租用面积的差异在2023年更加明显。
租用面积排名前五的行业分别为金融、科技互联网、专业服务、制造和医药及生命科学。其中,生命科学行业在2015-2022的八年期间增长率最高,并在2023年延续了这一趋势。
各大行业的细分领域需求表现也呈现出分化趋势。需求增长的主要来源发生了变化,例如,云服务、人工智能、律所与知识产权、医疗器械等细分行业逆势扩张。