自用型买家活跃 片仔癀买入大兴办公楼实现“进京”

网站观点 “药王”片仔癀进京的消息此前就有传闻。近期，其品牌标识正式出现在“新家”的建筑外观。

今年9月，“片仔癀”的控股股东漳州市九龙江集团旗下的漳州片仔癀投资管理有限公司在北京成立全资子公司片仔癀（北京）生物医药有限公司，注册资本达到10亿元。

在这家新公司注册后不久，曾有市场消息指出，一处位于大兴区的写字楼资产大宗交易正在进行。由于片仔癀北京公司的注册地址正好位于北京市大兴区兴创国际中心，也有相关分析指出可能是片仔癀。

在北京公司注册后，漳州片仔癀投资管理有限公司在今年11月进行了一次注册资本调整，由2.1亿元增至14.1亿元，增加了571.43%。这可能是为了在规定时间内完成注册资本缴纳。

注册资本调整完成后，最新消息显示，片仔癀在北京兴创国际中心举行了启动典礼，并正式在兴创国际中心E座外墙挂上橘色的品牌标志。片仔癀在北京落户成为更为广泛所知的事实。

片仔癀进军北京市场

然而，这并非单纯的“北上”行动。

据悉，片仔癀计划在北京设立创新研发基地，包括“两馆四中心”。“两馆”指中医药博物馆和片仔癀北京国药堂，“四中心”则包括片仔癀创新研发（北京）中心、片仔癀文化与产品展示中心、片仔癀（北京）营销中心、片仔癀健康产业营运（北京）中心。

片仔癀所购置的大兴区兴创国际中心写字楼，将作为该公司北京创新研发基地的重要支持。

关于片仔癀选址的问题，市场也存在一些分歧看法。

从较早阶段开始，医药健康已经成为北京大兴区的主导产业，因此在大兴区选址并不让人意外。

然而，有一些矛盾之处在于，大兴区内的中关村科技园区大兴生物医药产业基地，又称中国药谷，是国家级生物医药产业基地。考虑到片仔癀具有“创新研发”需求，药谷似乎更为理想。

但最终，片仔癀没有选址于药谷，而是选择了更靠近市区的办公楼。

根据公开信息，大兴兴创国际中心位于南五环，距离地铁4号线西红门站不到500米，临近山姆会员店、宜家和荟聚购物中心。该项目由大兴区国有平台开发，旨在成为南城地标商务集群，集智能5A写字楼、酒店、商业街和独立会所于一体的大型商业综合体建筑群。

从企业层面来看，选址或许有更深层次的考量。片仔癀长期立足南方，其在北方市场的知名度有待提升，选择位于交通便利的区域设立据点，也许是为了品牌展示和业务增长的需要。

实际上，片仔癀近年来进行了一些“大手笔”的投资行动。比如，2022年1月，片仔癀计划投资新建产业园，投资预算高达44.80亿元，资金来源于公司自有资金。

其中，片仔癀大健康智造园项目的工程建设投资约为28亿元，片仔癀健康美妆园项目的工程建设投资约为16.80亿元，分别占地32.8万平方米和8.9万平方米。

尽管此前一年片仔癀的股价上涨了六成，但自2023年以来，该公司的股价已回落至起点。

今年前三季度，片仔癀公司实现了84.5亿元的营业收入，同比增长11.2%；归母净利润达26.87亿元，同比增长11.7%，增长态势仍持续。不过，相比去年同期的14.9%和17.2%的增幅，单季度营收增速首次降至个位数。

自用买家活跃

这次北上布局是片仔癀的一次转变之举。另一方面，也反映了近年来，自用买家在大宗交易中越来越活跃的趋势。

根据戴德梁行发布的《中国REITs指数之不动产资本化率调研报告》显示，甲级写字楼和商务园区的机构关注度下降，交易活动向自用买家倾斜，市场正经历结构性变化。

当前经济环境下，机构投资者和自用买家对办公物业的投资逻辑存在明显差异，市场从以机构投资者为主的前几年，转变为目前主要以自用买家为主，尤其是那些寻求稳定办公环境和长期资产持有的企业，更倾向于直接购买甲级写字楼和商务园区。

这些买家通常更注重物业的长期价值和战略适配性，而非短期市场波动。尽管整个市场面临挑战，但自用买家的活跃为市场带来了新视角和机遇。

具体来说，以上海市场为例，今年上半年，上海共完成31宗交易，总交易额达208亿元。自用买家共成交12单，主要涵盖办公楼、工厂和公寓住宅资产。自用买家的成交金额达75亿元，占36%，高于2023年全年21%的水平。

进入第三季度，张亮麻辣烫在上海浦东购入一栋商用物业。这处物业位于前滩地区的一个大型综合体项目中，建筑面积约为3500平方米。有消息称，购买价格超过2亿元。

张亮麻辣烫表示，购买初衷并非炒作楼市，而是为了“将餐饮做到更好”。

从“煤老板”购房到餐饮品牌总部聚集上海，这些均反映出市场投资偏好发生变化，以及产业发展所带来的吸引力。

回到北京。仲量联行发布的数据显示，2023年北京甲级办公楼租赁市场中，各行业存量租赁面积表现差异越来越明显。

五大行业中，金融、科技互联网、专业服务、制造、医药及生命科学行业的租用面积排名前五。其中，生命科学行业在2015年至2022年的八年间增长率最高，2023年延续增长。

各行业下，细分领域的需求表现显示出差异。需求增长的主要来源已经有所改变。例如，云服务、人工智能、法律服务和知识产权、医疗器械等细分行业逆势保持扩张。