收购漕宝路项目后 上海城投再设Pre-REITs基金

观点网 资本市场上再度出现住房租赁Pre-REITs基金。

近日，上海城投控股、国寿资本和弘毅投资三方联合成立了一只租赁住房Pre-REITs基金。

这个基金将重点投资于已稳定运营或接近竣工的保障性租赁住房项目。

所谓Pre-REITs基金，正如其名称所示，是指在正式设立和发行基础设施公募REITs之前，用于投资、收购和培养具有发行潜力的基础设施项目的金融工具。

通过城投控股的官方渠道可以看出，该基金的主要退出路径是城投宽庭的保租房REIT。

换句话说，城投控股此次参与Pre-REITs基金，意在加速优质资产的培育，为公募REITs的扩张奠定基础。

投资Pre-REITs

12月30日下午，城投控股与国寿资本及弘毅投资签署了租赁住房投资战略合作框架协议。

根据该协议，三方计划共同设立租赁住房Pre-REITs基金，专注于稳定运营或准竣工的保障性租赁项目。

为何关注这些稳定运营或接近完成的项目？

一方面，成功接手稳定运营的优质项目能够迅速回流资金，更重要的是，此类成熟项目能够为公募REITs扩募提供快速支持。

另一方面，投资准竣工的保租房项目可以缩短资金投入后的孵化周期，无需长时间进行规划和建设。

实际上，对于城投控股而言，参与Pre-REITs基金可以通过外部市场投资和收购优质项目，进一步扩大其住房租赁项目的规模。

据商业客了解，作为上海的国有企业，上海城投在2019年成立了租赁住宅品牌——城投宽庭，正式投身于租赁市场。

在城投宽庭品牌发布五年后，其首批推出的八大租赁社区已全部投入运营，房源接近1.7万套，为超过2.5万名居民提供服务。

数据显示，城投宽庭当前市场上租赁房源总计达到13279套，建筑面积约56.72万平方米，累计服务住户超25000人。

相对而言，头部品牌如自如的可租房源总量超过七万套，其中北京拥有约2万套，上海的可租房源也超过一万套。此外，乐乎公寓已经实施了17个保租房项目，管理房源超过2万间，这意味着上海城投在租赁行业还有很大的成长空间。

如果上海城投希望在住房租赁领域拓展更大的市场份额，收并购将是优选策略。

不久前，城投控股成功以6.4亿元收购了上海漕宝路项目，从而扩大其租赁住宅业务规模。此外，通过持有和运营租赁资产，城投通过稳定的租金收入和资产增值，来达到长期收益。

不过，城投控股的目标可能远不止于此。

根据目前的数据，全国潜在可出租房源已经超过6000万套，而借助基金的优势切入租赁存量市场，城投也许能以较低成本获取更多资源。

城投控股的战略考量

除了利用外部市场锁定优质资产外，城投控股还可以将城投宽庭的优质项目纳入基金，从而实现项目的提前退出，提升基础设施项目的流动性。

在推动住房租赁布局过程中，上海城投采用了重资产发展模式，包括土地获取、自建、购买资产和存量改造等多种方式。

在2018至2021年间，上海城投共获取7宗R4纯租赁用地，目前已有多个项目投入运营。

由于重资产模式导致资金压力加大，因此城投近年来也不断探索资产证券化，以实现资金回流。

2022年6月，上海释放了首单长租公寓CMBS产品，发行规模达到10.8亿元，评级为AAA，期限为12年，发行利率为3.20%。

此外，在2024年1月，城投围绕江湾社区和光华社区成功发行了国泰君安城投宽庭保租房REIT，成为市场上最大的一单保租房REITs。

据了解，这两个底层资产加起来市场供应近3000套租赁住房，总建筑面积约16.94万平方米。

无论是CMBS产品还是公募REITs，上海城投通过这些资产证券化手段，有效实现住房租赁项目的提前变现，将未来收益转化为当前的现金流，促进资金周转。

这些举措有助于城投及时回收资金，提高资金使用效率，优化负债结构。

扩大规模、提前退出……这无疑是上海城投的战略之一。

近年来，随着公募REITs市场的开放，各类资金纷纷聚焦这个潜力市场，而Pre-REITs基金则在基础设施公募REITs设立和发行之前，为投资和培育潜力项目提供了一个良好的平台。

此次城投控股参与Pre-REITs基金，无论是关注外部市场的资产，还是收购城投宽庭旗下的项目，都能有效加快优质资产的培育，为公募REITs的扩张提供有力支持。

目前，本次Pre-REITs基金的具体金额及各方占比尚未公布，城投控股的财务总监王韬表示，希望通过三方合作，推动“投资增量”与“活化存量”的双向发展，进一步扩大保租房资产规模，不断提升城投宽庭在资本和租赁市场的影响力。

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