自用型买家活跃 片仔癀买入大兴办公楼实现“进京”

观点网 “药王”片仔癀进驻北京的消息早已流传。最近，该品牌的标识正式挂在了新址的建筑外立面。

在今年9月，“片仔癀”的控股股东漳州市九龙江集团旗下的漳州片仔癀投资管理有限公司在京成立了全资子公司片仔癀（北京）生物医药有限公司，注册资本达到10亿元。

此举之后不久，市场上有消息传出，大兴区某写字楼资产的大宗交易正在进行。而片仔癀北京公司的注册地址正位于北京市大兴区兴创国际中心，因此有人推测交易方可能是片仔癀。

在北京公司成立后，漳州片仔癀投资管理有限公司在今年11月进行了注册资本变更，从2.1亿元上涨至14.1亿元，增加幅度达571.43%。这一举动可能是为了在规定期限内完成注册资本的缴纳。

完成以上程序后，最新消息显示，片仔癀在北京兴创国际中心举行了启动仪式，并正式在该中心的E座外墙挂上了橘色品牌标识，标志着片仔癀正式在北京落地。

片仔癀进驻北京

这次进驻并非简单的“北上”。

据介绍，片仔癀计划在北京的创新研发基地设立“两馆四中心”。“两馆”包括中医药博物馆和片仔癀北京国药堂，而“四中心”则涵盖片仔癀创新研发（北京）中心、片仔癀文化与产品展示中心、片仔癀（北京）营销中心以及片仔癀健康产业营运（北京）中心。

片仔癀选购的大兴区兴创国际中心的写字楼，将成为该公司在北京创新研发基地的重要节点。

对于片仔癀的选址，市场上存在不同看法。

早在之前，大兴区就已经成为医药健康产业的主力区域，因此在此地安营扎寨并不令人意外。

然则，处于大兴的中关村科技园区大兴生物医药产业基地，又名中国药谷，作为国家级生物医药产业基地，对于拥有“创新研发”需求的片仔癀来说，似乎是一个更佳选择。

然而，最终，片仔癀选择了距离市区更近的办公楼，而非药谷作为落脚点。

据公开信息，大兴兴创国际中心坐落于南五环，距离地铁4号线西红门站不到500米，邻近山姆会员店、宜家及荟聚购物中心。该项目的开发单位为大兴区国有平台，意在打造南城的地标性商务集群，包括智能5A写字楼、酒店、商业街及独立会所等多种业态的大型综合体。

不管如何，企业的考量可能更为复杂。长期以来，片仔癀在南方市场扎根，北方市场的知名度尚需进一步提升，选择交通便利的地点驻扎，可能也是基于品牌展示和业务扩展的需要。

事实上，片仔癀近年来已经实施了一系列大规模的投资计划。例如在2022年1月，片仔癀宣布将投资新建产业园，投资总额预计最高不超过44.80亿元，资金将来自于公司自筹。

其中，片仔癀大健康智造园项目的建设投资约为28亿元，片仔癀健康美妆园项目的投资则约为16.80亿元，分别占地32.8万平方米和8.9万平方米。

在中药股整体上升的背景下，片仔癀的股价在前一年上涨了六成。但自2023年初以来，该公司股价虽然回落至原点。

在2023年的前三季度，片仔癀的营业收入达84.5亿元，同比增长11.2%；归母净利润为26.87亿元，同比增长11.7%，整体呈现增长趋势。然而，增幅相比去年同期14.9%和17.2%的表现有所放缓，单季营收增速也首次下降至个位数。

自用型买家的活跃

此次北上的布局是片仔癀求变的表现，同时也反映出近年来自用型买家在大宗交易中的活跃趋势。

戴德梁行发布的《中国REITs指数之不动产资本化率调研报告》显示，甲级写字楼和商务园区的机构关注度下降，交易活动逐渐向自用型买家倾斜，市场正经历结构性变化。

在当前的经济环境下，机构投资者和自用型买家对办公物业的投资逻辑明显不同，市场逐步从以机构投资者为主转变为以自用型买家主导，尤其是那些寻求稳定办公环境和长期资产持有的企业，更倾向于直接购入甲级写字楼和商务园区。

这些买家往往更加关注物业的长期价值与战略契合，而非短期市场波动。尽管市场整体面临挑战，自用型买家的活跃为市场增添了新的机遇和视角。

具体数据显示，以上海市场为例，今年上半年上海完成了31宗交易，总交易额达208亿元。其中，自用型买家成交12单，主涉及办公、厂房和公寓住宅资产，成交额达75亿元，占总额的36%，显著高于2023年全年的21%。

进入三季度后，张亮麻辣烫于10月在上海浦东购入一栋商用物业，该物业位于前滩地区的一个大型综合体项目内，建筑面积约3500平方米，购买价格超过2亿元。

张亮麻辣烫方面表示，此次交易并非为抄底楼市，而是“希望将餐饮做好”。

从“煤老板”购买物业、到餐饮品牌总部汇聚上海，均显示出市场投资变化与偏好的转变，以及产业发展的吸引力。

将视野转向北京。仲量联行的相关数据显示，在北京的甲级办公楼租赁市场，不同领域的租用面积差异在2023年更显著。

租用面积前五的行业分别是金融、科技互联网、专业服务、制造业以及医药和生命科学。其中，生命科学行业在2015至2022年间的增长率最高，并在2023年延续了这一趋势。

在各个行业中，细分领域的需求呈现出分化态势。需求的主要来源已经发生变迁。例如，云服务、人工智能、法律服务及医疗器械等细分行业逆势保持扩张。