中海地产“多收了三五斗”

观点优选 1月7日，中海地产发布了2024年12月销售数据。

根据公告，2024年12月，中海合约物业销售金额约为402.26亿元，同比增长76.6%；销售面积约为130.06万平方米，同比增长32.2%。

整个2024年，中海累计合约销售金额约为3106.91亿元，同比增长0.3%；销售面积约为1148.65万平方米，同比下降14.0%。

此外，截至年末，中海已认购物业销售约136.92亿元，预计将在未来几个月转化为合约销售。

尽管同比增速仅为0.3%，但相较于前百强房企同比下降约30%的销售表现，《观点指数》发布的研究结果显示，中海在2024年取得了不俗成绩。

中海以3106.91亿元的销售规模继续位居行业第二。若按权益金额排名，则以2847.4亿元名列第一，比去年上升了一位。

这一成绩引起了许多机构的关注。

开源证券发布报告指出，预计中海2024-2026年的净利润分别为278.8亿元、298.5亿元和316.5亿元，对应EPS为2.55元、2.73元和2.89元，当前股价对应PE分别为4.5倍、4.2倍和3.9倍。公司专注于高能级城市核心区域项目，盈利稳定，维持“买入”评级。

具体每月销售数据显示，中海表现出色的月份为3月、6月、10月、11月和12月，这几个月是在“压箱底的好物”上市的时刻。

3月28日，中海顺昌玖里项目在上海黄浦新天地板块首次开盘，销售额达196.5亿元，刷新了中国地产开盘销售纪录。

6月28日，中海领邸·玖序首批都市公寓在清空232套房源后，实现了66亿元的销售额；同日，深圳中海·深湾玖序开盘销售额达100.2亿元；6月29日，中海·京华玖序首次销售额达62亿元。

领邸·玖序的成功延续到10月、11月和12月，为中海带来超过280亿元的销售额。

多个一线城市楼盘的热销使中海实现了“稳中有升”的销售目标。

与其他竞争对手采用提价促销策略不同，中海选择保持价格稳定。根据简单计算，公司2024年的平均销售单价为27048.36元/平方米，同比增长16.62%。

在投资方面，中海转向保守，2024年在12个城市斥资696.35亿元（2023年为1228.26亿元）拿下22个项目，新增权益建筑规模389.47万平方米（2023年为708.25万平方米），金额和面积同比分别下降约43.31%和45.01%。

特别是在下半年，尤其是9月和12月，中海增加了土地储备频率。仅在12月，中海在深圳、北京、杭州等地豪掷280.26亿元，新增了28.46万平方米的土地面积，总建筑面积达113.9万平方米。

除了上述地块外，中海还参与了天津“特斯拉地块”的竞拍，尽管最终胜出者是金茂。

值得注意的是，尽管中海在年底热烈“补货”，但似乎对广州地区“忽略”了。

据悉，自2023年9月摇中海珠上涌果树公园北侧地块后，中海至今未有新增任何项目于广州地区。

在2024年广州土拍活动中，中海仅出手一次，即与保利、越秀竞拍南方面粉厂地块。该地块经过148轮报价后被保利收购。

即使在12月5日，中海也未参与相邻的原海珠客运站站厅一部分地块的竞拍。

这种对广州的保守态度导致市场上出现了“中海放弃广州”的传言。

尽管说法的准确性有待考证，但就公司在四大一线城市的销售表现而言，广州地区的业绩略显低迷。

数据显示，中海2024年东部大区销售额为990.45亿元，北部大区为559.36亿元，而包括广州、深圳在内的南部大区销售额为592.81亿元。

虽然各城市销售数据尚未披露，但从年初开盘项目来看，深圳可能是中海在南部大区的“龙头”。

根据公司年报，中海在广州、佛山、肇庆地区的土地储备规模达到320万平方米，可以支持未来开发需求，但可能会面临“坐吃山空”的局面。

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