传贝莱德断贷剥离北岸长风 上海写字楼次中心市场竞争加剧

观点网 2月13日，据相关媒体报道，贝莱德旗下某基金因未能按期偿还贷款，已将位于上海的一座办公楼交给渣打银行。分析人士指出，该基金在2023年贷款到期时曾尝试延长还款期限，但在第二次延期请求中被拒绝，最终放弃了这项位于上海的写字楼资产。

这座写字楼位于上海普陀区的北岸长风E栋与G栋，总建筑面积约为2.78万平方米。

截至发稿，贝莱德与渣打银行尚未对此事件发表任何声明。

上海写字楼市场遭遇挑战

在获得北岸长风资产七年之后，贝莱德未曾预见到将以违约方式解除对该资产的持有。

这一项目为贝莱德在中国内地的第二个商业地产项目，2018年以12亿元的价格通过仲量联行从保德信金融的子公司完成收购。当时，这桩交易被视为贝莱德对上海办公空间需求持续增长的信心体现。

贝莱德交易的对手是保德信金融旗下专注于资产管理的PGIM Real Estate。2016年，PGIM以8.3亿元的价格从亚腾资产管理公司手中收购了北岸长风E栋和G栋。

实际上，这两栋写字楼的市场价格曾一度下滑至6.48亿元，PGIM以高溢价完成了收购，持有仅两年后以12亿元之高价转手给贝莱德，实现了44.6%的投资回报，这一成绩在大宗交易中颇为亮眼。

交易后，PGIM Real Estate亚太区负责人Benett Theseira曾表示：“这一成功主要得益于我们当时的入场时机与成本，当时正是商业房地产市场逐渐走强的时刻。”

与PGIM的回报形成鲜明对比，贝莱德在北岸长风项目上则遭遇了严重损失，12亿的收购中有7.8亿来自渣打银行的贷款。

在2023年贷款到期后，贝莱德申请延长还款期限，同时着手出售北岸长风。2024年全年，贝莱德以约8.4亿元的价格对外出售，但未能找到接盘者。贷款到期后，贝莱德最终选择不再延长，转而将资产交由渣打银行处理。

据了解，渣打银行最终以7.8亿元购得这两栋写字楼，相当于每平方米价格从4.3万元降至2.8万元。

剥离北岸长风资产后，贝莱德在上海仍拥有一栋写字楼，即其在内地的第一个商业地产项目——上海中港汇大厦。2017年3月，贝莱德以13.7亿元收购了总建筑面积31,700平方米的上海中港汇大厦，此项目与北岸长风同属于普陀区，且收购时间相近，单价也为4.3万元。

尽管收购时两个项目单价相似，但七年后的租金水平差距显著，远低于行业平均水平，这也是贝莱德决定放弃北岸长风的重要原因。

根据相关信息，2024年北岸长风的租金已降至3.2至5.8元/㎡/天，物业管理费为11元/㎡/月，处于行业较低水平；而上海中港汇大厦的租金维持在6.5至7元/㎡/天，物业管理费为21元/㎡/月，表现较为稳定。

截至2024年12月31日，贝莱德的总资产达到11.6万亿美元，同比增长15%；2024年总营收204.07亿美元，增长14.3%；归属公司净利润63.69亿美元，同比增长15.8%。

这次在上海的轻微损失并未影响它在全球资产管理市场的领导地位。

次中心市场面临震荡

2025年1月，中邮保险正式签署与上海博华广场的不动产专项基金投资协议，标志着一笔百亿级的交易成功，对写字楼市场而言，无疑带来了一线曙光，提升了市场情绪。然而，贝莱德通过违约分离写字楼资产的举动则让市场意识到当前仍需正视现实，写字楼市场的分化在2025年可能会更加明显。

至2024年，上海已成为全球最大的办公楼市场，甲级写字楼总存量达1717万平方米。供需短缺及租金压力持续存在，区域分化及产业需求的变迁也为写字楼市场带来了新挑战。

根据世邦魏理仕提供的数据，2024年上海写字楼市场共新增供应12个项目，总计79.4万平方米，同比下降28.2%。其中，甲级写字楼新增约37万平方米，大多数项目推迟上市，主要集中在淮海中路、徐汇滨江、浦东世博、世纪大道及五角场等核心及次核心区域。

根据仲量联行数据，2024年上海的办公楼净吸纳量为47.6万平方米，与2023年持平。

与此相比，2024年北京新增写字楼供应仅27.3万平方米，约为上海的1/3；截至2024年底，北京的甲级写字楼存量约1288万平方米，约占上海的3/4。

由此可见，上海的写字楼市场供需矛盾愈演愈烈。2024年三季度，上海甲级写字楼空置率升至22.2%，突破国际公认的20%“警戒线”；到四季度末，上海甲级写字楼的平均空置率轻微上升至19.6%。

关于租金，四季度上海甲级写字楼的平均租金环比下降1.2%，降至6.54元/㎡/天，南京西路等核心区域的租金也跌破10元，所有核心区块的平均租金重回1位数。

为了维持核心区域写字楼的稀缺性，2024年上海大约70%的新增办公供应集中在次中心区域，改变了过去核心区域占据90%供应的格局。

因此，次中心市场的租赁竞争加剧。据高力国际统计，上海18个次中心板块中，有13个的空置率超过20%。

在核心市场方面，外滩、新天地和中山公园的空置率较2023年有所上升，而人民广场、南外滩和虹桥&古北的空置率显著改善，其中南外滩的空置率降至4.5%，成为全市空置率最低的区域。

从中邮与贝莱德在上海的两项写字楼动态可以看出，该市的写字楼市场正在加速向两极分化发展，优质地段的写字楼项目仍然存在市场需求。

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