初探保租房REITs 招商蛇口用深圳两个公寓项目闯关

观点网 除华润有巢成功申请保租房REITs之外，又有一家央企把目光投向了租赁住房公募REITs赛道。

近期消息显示，5月27日下午，招商蛇口发布了一则公告，称其全资子公司深圳市招商公寓发展计划作为原始权益人，推出招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金的申请发行。

这次发行所涉及的底层资产包括坐落在深圳市南山区的壹栈太子湾项目和壹栈林下项目。

早在2021年6月，博时蛇口产园REIT成功上市，并在去年年中完成了扩募工作。

这也表明，若招商公寓REIT这次申请成功发行，招商蛇口将成为突破两单公募REITs的公司之一。

初探保租房REITs

对于企业来说，发行公募REITs可以有效激活存量资产，形成投融管退有利循环，对提高保障性租赁住房的运营效率、增强资金流动性至关重要。

在公告中，招商蛇口强调，这次发行将有助于公司进一步拓展融资渠道，实现保障性住房全生命周期发展模式和投融资机制的无缝连接，提高公司的可持续经营能力。

更重要的是，这次申请的租赁住房REITs将成为招商蛇口的第二个境内公募REITs上市平台。

过去的报道显示，以招商蛇口为牵头人和原始权益人的“博时蛇口产园REIT”已于2021年6月成功发行上市，并在2023年6月完成了扩募工作。

这也表示，继华润置地之后，招商蛇口将成为实现突破两单境内公募REITs的公司之一。

回到这次申请上市的招商公寓REIT中，计划通过持有位于深圳市南山区的壹栈太子湾项目和壹栈林下项目来展开相关申请工作。

其中，壹栈太子湾项目位于深圳市南山区港湾大道，建筑面积为2.59万平方米，共有576间客房。

该项目于2020年5月18日正式开业，至今已经运营了四年。根据招商蛇口2023年财报数据，报告期内实现了运营收入3383万元，平均出租率为92%。

相比之下，壹栈林下项目已经投入运营较长时间，该项目位于深圳市南山区工业八路东招商桃花园五期，目前已经营运了8年。

这个项目的经营面积总共为4.09万平方米，客房数量为1313间，2023年实现营业收入5287万元，出租率为98%。

然而，本次壹栈林下项目首发资产仅包括1栋、2栋和5栋人才公寓公共租赁住房（不含附属商业）。

如果排除项目的其他部分，这两个底层资产项目总建筑面积为6.78万平方米，共有927套租赁住房和15套附属商业。

数据来源：企业公告、商业客整理

与已成功发行上市的五单保租房公募REITs以及宣布申请上市的上海新黄浦保租房REIT、建信保租房REIT等相比，招商公寓REIT无疑是其中规模最小的一单。

但即使房源数量和资产规模不及其他保租房公募REITs，由于项目区位优势和运营效率，该项目的资产估值也不逊色。

公告显示，截至2023年12月31日，招商公寓REIT底层资产的评估价值为12.87亿元，高于华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、华夏基金华润有巢REIT以及红土创新深圳安居REIT。

招商公寓底色

招商公寓REIT底层资产为何能获得较高的估值？除了基础资产本身的资质外，招商蛇口长租公寓业务实力也是重要因素。

资料显示，招商蛇口公寓业务始于20世纪80年代初；2012年面市了首个“壹间”项目；2020年成立了“招商伊敦”，成为招商蛇口旗下专业酒店及公寓运营管理公司。

自那时起，招商蛇口公寓业务就正式进入了全新的整合升级阶段。

与2015年成立的万科泊寓、2016年成立龙湖冠寓以及2018年成立华润有巢相比，招商伊敦或许有些“年轻”，但仅仅几年的时间里已迅速成为租赁行业的重要力量之一。

据了解，成立两年时间，招商蛇口长租公寓业务实现了运营收入（不包括租金减免金额）达到10.25亿元，实现EBITDA 6.84亿元。

据招商蛇口2023年财报显示，旗下长租公寓业务实现了10.88亿元的运营收入，同比增长6.15%，EBITDA为6.89亿元，相较2022年有所增长，成为少数盈利的租赁企业之一。

商业客了解到，截至目前，实现盈利的租赁企业仅有泊寓、瓴寓、冠寓和招商伊敦；而营收超过10亿元的租赁企业只有相寓、泊寓、冠寓、招商伊敦和魔方生活服务。

此外，就招商蛇口长租公寓规模而言，2023年共有7个新项目在北京、上海、深圳、厦门等地开业，新增房源为3099间。

截至报告期末，该公司管理的长租公寓遍布19个城市，已开业的项目有45个，建筑面积约115万平方米，房源总数达2.95万间；在建项目有39个，规划建筑面积约97万平方米，房源总数为1.78万间。

从运营模式来看，以重资产为主，辅以中资产承租模式。目前，重资产占比为85.5%，中资产占比为14.5%。

这也意味着，这类重资产业务有望进一步扩大，增强招商公寓REIT的风险抵御能力。

实际上，在招商蛇口内部，该公司一直将住房租赁业务视为重要战略。

在今年3月的业绩会上，招商蛇口董事长蒋铁峰曾表示，2024年，公司战略重点将主要聚焦于长租公寓、中心商业和产业园区这三个板块，同时采取轻重并举的策略实现发展。

至于发行公募REITs，招商蛇口早就将其纳入计划之中。

公司在财报和业绩会上多次提到：“正积极布局积赁住房REITs，未来将以REITs作为资产交易的退出通道，实现常态化安排。”

与此同时，目前市场上还有多只保租房公募REITs正在推进中，包括建信保租房、上海新黄浦、上海城投宽庭、北京昌平保障房、天津泰达人才安居、西安高新区保障房、青岛房投、上海临港等。